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张掖市甘州区人大常委会关于对《城区住宅小区物业管理情况的报告》的审议意见

[日期:2019-03-26] 来源:  作者: [字体: ]

张掖市甘州区人大常委会

关于对《城区住宅小区物业管理情况的报告》的审议意见

 

 

区人民政府:

2018117日,区十八届人大常委会第十二次会议听取并审议了区房管局局长宋为栋受区人民政府委托所作的《关于提请审议甘州区城区住宅小区物业管理情况的报告》,并采取无记名投票方式进行了满意度表决。经表决,到会的 17名常委会组成人员投满意票 10张,基本满意票 7 张,不满意票0张。

会议认为,近年来,区政府及其职能部门认真贯彻落实物业管理相关法律法规,坚持开展法律法规宣传教育和业务培训,大力开展老旧小区改造工作,完善基础设施,不断理顺管理体制,创新监管方式,推动物业服务达标升级。开展提升物业服务质量试点工作,在社区化物业、片区化大物业等方面进行探索和实践,积极调处物业矛盾纠纷,维护了社会稳定。

会议指出,区政府及相关部门虽然做了一定的工作,取得了一些成绩,但还存在许多亟待解决的问题。

一是物业管理体制尚未理顺。近年来,我区房地产业发展迅猛,住宅小区和物业服务公司数量急剧增加,但物业监管工作明显滞后。相关部门和单位在指导、监督业主委员会工作,以及对物业管理活动的监管等方面尚未发挥应有的作用。此外,物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门,有时各种矛盾交织在一起,仅靠房管部门难以协调各方,造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面,物业监管职能未能得到有效发挥,许多领域处于监管盲区。

二是没有形成监管合力。针对层出不穷的问题和矛盾纠纷,相关部门有的单打独斗、各唱各调;有的推诿扯皮、敷衍了事;有的不管不问、置之不理。业主与物业矛盾纠纷频发,为社会稳定埋下隐患。

三是业主委员会形同虚设。业主参与意识不强,业主委员会组成复杂、人员良莠不齐,缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。至目前,仅成立22个业主委员会,且大部分不能顺利召开业主大会,其维权、监督、协调以及业主与物业服务企业之间的桥梁纽带作用没有得到有效发挥。城区尚有80多个规模以上小区和300余个单独楼栋没有成立业主委员会。由于经费、人员素质、监督机制等诸多因素,业主委员会组建难、运作难、监管难等问题十分突出,物业监管体系严重缺失。

四是物业矛盾纠纷日益突出。引发业主和物业服务企业纠纷的原因多数与开发商或原建设单位遗留问题有关,有的开发商在建设过程中不讲诚信,偷工减料,房屋质量存在严重问题;有的擅自改变设计规划,小区建设先天不足;有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现。这些问题业主从开发商处得不到及时解决,只能同物业服务企业交涉,由此造成矛盾和纠纷频发,物业矛盾和纠纷信访案件呈逐年递增趋势。

五是物业服务不规范不到位。大部分小区尤其是单独楼栋的物业管理处在看门、扫院、倒垃圾等低层次服务范围,即使是规模以上小区,也没有通过招投标方式选聘物业服务企业,或由原开发企业委托其子公司代管,或由开发商选聘的物业企业管理。这种自建自管、随意指定物业的模式带来的直接后果就是物业服务市场缺乏竞争,缺乏监管,导致物业服务门槛低、人员素质低、服务质量低、业主满意度低,造成业主拒缴服务费、企业无法正常运行等恶性循环现象普遍存在。

六是物业费收缴标准乱象丛生。小区物业管理服务收费标准、核定依据不统一,有的是市、区物价局核定,有的自行定价,收费标准差距悬殊,标准不公开不透明,缴费用途不明确不公示,业主抵触情绪大,物业费收缴率低,2017年城区物业服务费收缴率不足60%。至目前,相关职能部门仍未出台物业服务收费基准价、浮动幅度标准及相关文件,物业收费监管处于无序状态。

会议建议:

(一)健全组织机构,完善监管体系。针对小区物业服务和监管的复杂性和紧迫性,要健全以物业主管部门、社区居委会、业主委员会为主的三级物业管理体系,建立主管部门行业指导,社区居委会具体负责,各部门协同配合的物业监管工作机制,逐步形成条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管的物业监管新局面。要成立一个物业管理机构,组建一支物业管理队伍,出台一套物业管理方面的文件,明确政府职能部门和房地产开发企业、物业公司及业主的权利、义务和责任,推动城区小区物业管理规范运行。

  (二)规范物业服务招投标行为。按照房地产开发与物业管理相分离的原则,住宅的建设单位,必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;要建立物业公司信用档案,引入竞争机制,推动物业服务市场化、专业化、规范化,彻底改变物业由开发建设单位“自建自管”的状况。

  (三)严格把好住宅验收关。开发商遗留问题是小区物业管理的最大难题,小区竣工验收时,相关部门要严格把关,房屋质量、配套设施必须保质保量。物业服务企业在验收时也要详细检查、检验小区配套设施及公共设施情况,包括小区业主档案资料等,不能因盲目扩大服务数量而为日后经营管理埋下隐患。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关,应将小区各类附属工程列入验收内容,从源头上杜绝因工程质量引发的物业管理问题。

(四)强化物业服务企业监管。一要加强从业人员业务培训,提高其专业素质和服务水平;二要强化日常管理,政府职能部门与社区居委会相互配合,形成合力,及时查处物业管理区域内发生的违法违规行为;三要对物业企业考核巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,建立黑名单、信用档案制度等,情节严重的取消在本辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主合法权益。  

(五)加大老旧住宅小区改造力度。要制定出台相关改造扶持政策,对配套设施不齐全的老旧小区,采用政府补助一点,供水、供电、供气企业承担一点,业主个人筹一点的方式,实现供水、供电、供气等分户计量、分户控制,为引入物业公司管理创造基础条件。积极探索新的物业管理模式,采取社区居委会代管、业主自治、专业化物业服务等模式,实现物业管理基本覆盖,逐步建立老旧小区物业管理长效机制。

(六)加大宣传力度,为物业服务和监管工作创造良好环境。要广泛深入宣传《物权法》、《国务院物业管理条例》等法律法规,强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训,促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职;加大监管力度,推动物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务;加强业主物业消费意识教育,树立正确的消费理念,尤其要教育引导广大干部职工、教师等公职人员积极主动缴纳物业服务费,起好带头示范作用,支持配合物业服务企业健康良性运转,形成共建共管、团结和谐的良好氛围。

请将审议意见落实情况在六个月内书面报告区人大常委会。

   

附件:关于城区住宅小区物业管理情况的调查报告

 

         

   张掖市甘州区人大常委会

   20181120

 

    

 

关于城区住宅小区物业管理情况的调查报告

 

张掖市甘州区人大常委会调查组

 

  根据区人大常委会2018年工作要点安排,92021日,区人大常委会组成调查组,深入城区部分住宅小区和单独楼栋,通过实地察看、听取汇报、座谈讨论、征求意见等方式,对城区住宅小区物业管理情况进行调查。现将调查情况报告如下:

一、基本情况

    城区现有住宅小区及单独楼栋452个,规模以上小区105个;物业服务企业118家,从业人员2165人;成立业主委员会22个,业主自治小组9个。

2014年城区住宅物业管理事权下划以来,区政府及其职能部门认真贯彻落实物业管理相关法律法规,不断理顺物业管理体制,物业服务和行政监管工作水平逐步提高。开展法律法规宣传教育,业主物业消费意识日益增强。大部分业主能够理解、参与、配合物业管理,为物业管理工作营造了较好的氛围;组织培训,物业企业服务质量和人员素质逐步提升;开展老旧小区改造工作,基础设施不断完善;创新监管方式,推动物业服务达标升级。开展提升物业服务质量试点工作,在社区化物业、片区化大物业等方面进行探索和实践;积极调处物业矛盾纠纷,维护了社会稳定。

二、存在的问题

   (一)物业行政管理体制尚未理顺。近年来,我区房地产业发展迅猛,住宅小区和物业服务公司数量急剧增加,但物业监管工作明显滞后。承担小区物业管理职责的是区房管局,但这只是一种行业指导性的工作,街道、居委会指导、监督业主大会与业主委员会工作,以及对辖区内日常物业管理活动的监管等方面尚未发挥应有的作用。此外,物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门,有时各种矛盾交织在一起,仅靠房管部门难以协调各方,造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。物业监管职能未能得到有效发挥,许多领域处于监管盲区。如:物业服务前期招投标、从业人员定期岗位培训、业主满意度调查、物业服务企业核定、业主委员会成立与培训、小区承接验收等物业监管工作无法正常开展。

(二)没有形成监管合力。业主违反规定饲养宠物、私搭乱建现象屡禁不止;擅自改变房屋用途,破坏建筑物结构安全造成渗漏、影响相邻业主正常生活的事时有发生;占用绿地、毁损树木现象十分突出;个别小区住宅楼卫生脏乱差,单元内乱堆乱放、乱贴乱写现象司空见惯;部分住宅在项目规划设计、开工、竣工验收等环节上,没有实施严格的监管标准。很多小区在一期工程未规范设计物业用房、活动室、自行车棚等,由于后期资金困难,项目中断,导致配套设施无法落实。针对层出不穷的问题和矛盾纠纷,相关部门有的单打独斗、各唱各调;有的推诿扯皮、敷衍了事;有的不管不问、置之不理。业主与物业矛盾纠纷频发,为社会稳定埋下隐患。

(三)业主委员会形同虚设。部分小区开发期较长,小区内物业管理区域难以确定,造成业主大会迟迟不能召开。业主参与意识不强,业主委员会组成复杂、人员良莠不齐,缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。至目前,仅成立22个业主委员会,且大部分不能顺利召开业主大会,其维权、监督、协调以及业主与物业服务企业之间的桥梁纽带作用没有得到有效发挥。城区尚有80多个规模以上小区和300余个单独楼栋没有成立业主委员会,由于经费、人员素质、监督机制等诸多因素,业主委员会组建难、运作难、监管难等问题十分突出,物业监管体系严重缺失。

(四)物业矛盾纠纷日益突出。部分小区,由于存在暖气不热、水压不足、绿化不达标、无停车场、无公共活动场所、安全无保障等问题,给业主生活带来不便。业主则希望所有问题让物业公司解决,有些问题超出了物业公司的服务范围,无力协调或解决,使得原本简单的个体性问题发展成为大的群体性问题。部分业主因此拒缴物业费,业主与物业之间的矛盾日益突出。经调查了解,引发业主和物业服务企业纠纷的原因多数与开发商或原建设单位遗留问题有关,有的开发商在建设过程中不讲诚信,偷工减料,房屋质量存在严重问题;有的擅自改变设计规划,小区建设先天不足;有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现。这些问题业主从开发商处得不到及时解决,只能同物业服务企业交涉,由此造成矛盾和纠纷频发。近年来,物业矛盾和纠纷信访案件呈逐年递增趋势,2014年调处各类物业信访件123件,2015248件,2016367件,2017355件,20188月底已达到319件。

(五)物业服务不规范不到位。大部分小区尤其是单独楼栋的物业管理处在看门、扫院、倒垃圾等低层次服务范围,即使是规模以上小区,也没有通过招投标方式选聘物业服务企业,或由原开发企业委托其子公司代管,或由开发商选聘的物业企业管理。这种自建自管、随意指定物业的模式带来的直接后果就是物业服务市场缺乏竞争,缺乏监管,导致物业服务门槛低、人员素质低、服务质量低、业主满意度低,造成业主拒缴服务费、企业无法正常运行等恶性循环现象普遍存在。

(六)物业费收缴标准乱象丛生。受管理权限及相关政策影响,小区物业管理服务收费标准、核定依据不统一,有的是市、区物价局核定,有的自行定价。收费标准差距悬殊,标准不公开不透明,缴费用途不明确不公示,业主抵触情绪大,物业费收缴率低,2017年城区物业服务费收缴率不足60%。至目前,相关职能部门仍未出台物业服务收费基准价、浮动幅度标准及相关文件,物业收费监管处于无序状态。

  三、几点建议

  (一)健全组织机构,完善监管体系。针对小区物业服务和监管的复杂性和紧迫性,要健全以物业主管部门、社区居委会、业主委员会为主的三级物业管理体系,建立主管部门行业指导,社区居委会具体负责,各部门协同配合的物业监管工作机制,逐步形成条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管的物业监管新局面。加快业主委员会成立步伐,实现业主委员会全覆盖,有效发挥其桥梁纽带和系统监督作用。要尽快成立甘州区物业监督管理局和甘州区住宅维修资金管理中心,明确政府职能部门和房地产开发企业、物业公司及业主的权利、义务和责任,推动城区居民小区物业管理规范运行。

  (二)规范物业服务招投标行为。按照房地产开发与物业管理相分离的原则,住宅的建设单位,必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的,经物业所在地房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。要建立物业公司信用档案,引入竞争机制,推动物业服务市场化、专业化、规范化,彻底改变物业由开发建设单位“自建自管”的状况。

  (三)严格把好住宅验收关。开发商遗留问题是小区物业管理的最大难题,小区竣工验收时,相关部门要严格把关,房屋质量、配套设施必须保质保量。物业服务企业在验收时也要详细检查、检验小区配套设施及公共设施情况,包括小区业主档案资料等,不能因盲目扩大服务数量而为日后经营管理埋下隐患。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关,应将小区各类附属工程列入验收内容,从源头上杜绝因工程质量引发的物业管理问题。

  (四)强化物业服务企业监管。一要加强从业人员业务培训,提高其专业素质和服务水平;二要强化日常管理,政府职能部门与社区居委会相互配合,形成合力,及时查处物业管理区域内发生的违法违规行为;三要对物业企业考核巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,建立黑名单、信用档案制度等,情节严重的取消在本辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主合法权益。要尽快出台《甘州区物业管理实施办法》,理顺体制,健全机构,明确职责,提升物业服务质量和监管水平。

  (五)加大老旧住宅小区改造力度。老旧住宅小区大多规模较小,维护成本较高,配套设施不完善急需改造维修,且均未交纳维修资金。普遍存在管网老化、道路破旧、路灯不亮、缺少绿化、乱停乱放等现象,缺乏基本的物业管理条件等问题。要制定出台相关改造扶持政策,对配套设施不齐全的老旧小区,采用政府补助一点,供水、供电、供气企业承担一点,业主个人筹一点的方式,实现供水、供电、供气等分户计量、分户控制,为引入物业公司管理创造基础条件。积极探索新的物业管理模式,采取社区居委会代管、业主自治、专业化物业服务等模式,实现物业管理基本覆盖,逐步建立老旧小区物业管理长效机制。

(六)加大宣传力度,为物业服务和监管工作创造良好环境。物业服务事关千家万户,是衡量城市品质、群众幸福指数的重要内容,也是维护社会稳定、建设幸福美好新甘州的重要载体。要广泛深入宣传《物权法》、《国务院物业管理条例》等法律法规,强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训,促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职;加大监管力度,推动物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务;加强业主物业消费意识教育,树立正确的消费理念,尤其要教育引导广大干部职工积极主动缴纳物业服务费,起好带头示范作用,支持配合物业服务企业健康良性运转,形成共建共管、团结和谐的良好氛围。

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